С какими основными проблемами сталкиваются сегодня белорусские отели и как их можно решить – об этом и о многом другом “Ежедневник” расспросил директора компании «Бизнес проектирование», руководителя международной компании Projekt Hotel в Беларуси Александра Вереса.
– На ваш взгляд, насколько хорошо в Беларуси развит отельный бизнес?
– Я бы так сказал, что мы видим за последние годы движение в развитии гостиничного бизнеса. Но пока он находится на уровне самоопределения.
Видна тенденция и в инвестициях, рынок растет, пусть не так быстро, как это происходит в других странах, но, конечно, движение есть.
Более того, есть интересные тенденции в развитии этого бизнеса. Все больше иностранных гостей стали приезжать к нам. Сейчас, например, около 75% гостей столичных гостиниц – это иностранцы. Впервые за много лет количество иностранных гостей во всех объектах размещения в Беларуси превысило количество белорусов. Эта хорошая тенденция.
– До 2014 года у нас отельный рынок был фактически пустой. Затем в преддверии чемпионата мира по хоккею в столице появилось немало гостиниц. Сейчас они стоят полупустыми. Учитывая эти факторы, должны ли в Минске строиться еще новые отели?
– Я бы не сказал, что наши минские гостиницы сейчас пустуют, там есть гости.
Когда после чемпионата мира по хоккею в Минске появилось много объектов размещения, это повлияло на такой показатель, как загрузка. И мы увидели падение. До 2014 года статистика показывала загрузку (по номерам) около 50%, а потом резкое снижение до35%. Объектов стало больше, но гостями мы «не приросли». Это к разговору о том, что загрузка – не всегда отражает истинное положение дел в этой отрасли.
Но на данный момент в Минске, и не только, еще есть возможность строительства новых гостиниц. Но эти объекты должны быть концептуальны и уникальны.
Согласно нашей статистики, около 14% гостиниц в Беларуси – это отели категории luxary. А в мировой практике количество таких гостиниц по отношению к общему объему объектов не превышает 2-3%. То есть у нас явный переизбыток.
Иными словами, должны открываться объекты, которые были бы более доступны, чтобы любой гость мог позволить себе получить доступный уровень сервиса в гостиницах уровня 2-3*, хостелах, а не искать квартиру. Либо это должны быть какие-то уникальные объекты, которые будут создаваться под своего гостя. К сожалению, большинство гостиниц у нас похожи друг на друга.
– Как показал чемпионат мира по хоккею, гости в Беларуси выбирали для проживания зачастую не отели, а квартиры…
– Да, и здесь можно не говорить о качестве сервиса и ценовой политике. Тут иная ситуация. Не всегда нужно строить объекты под событие. С такой проблемой столкнулись в 2012 году Польша и Украина, когда к чемпионату Европы по футболу было построено много объектов. Печально то, что на этапе события они не стали так востребованы, как планировалось. Все потому, что, как показала практика, болельщики, на которых так рассчитывали, не являются клиентами гостиниц, им не нужен высокий сервис, им нужно где-нибудь переночевать с минимальными затратами, отметить победу или поражение.
В итоге, после чемпионата пошел дальнейший спад, инвесторы не могли выплачивать кредиты, как следствие, объекты потом перепродавались.
– На какого в целом гостя нашим отелям необходимо делать ставку? После введения безвизового режима через аэропорт Минск в туристических кругах очень много говорилось о MICE-туризме. Насколько это перспективно?
– Конечно, самый интересный турист – это деловой, и на него нужно делать ставку. Потому что он оставляет в гостинице больше денег, нежели иной гость. MICE-турист – это понятный турист, организованный, предсказуемый, доходный. Поэтому белорусские гостиницы пытаются использовать имеющиеся ресурсы, в данном случае, конференц-залы, чтобы привлечь таких гостей.
Но обладаем ли мы необходимой инфраструктурой для размещения таких гостей? Есть ли у нас надлежащие конференц-залы, умеем ли мы что-то предложить туристу, кроме организации деловой встречи, питания и проживания? Ведь деловой туризм предполагает не только проведение конференций, но и какой-то дополнительный отдых. Например, два дня конференции и один день какая-то экскурсия. И в этом плане в Беларуси не так много компаний, серьезно занимающихся деловым туризмом.
Также важно, чтобы какие-то MICE события могли бы быть организованы на уровне областей, но проблема номер один в регионах – это отсутствие хороших конференц-залов, в том числе готовых принять большое количество людей.
– Кроме делового гостя, каких гостей стоить ждать белорусским гостиницам?
– Еще одно перспективное направление – это медицинский туризм, здесь я имею ввиду не только отдых и лечение в санаториях.
Кроме этого, в 2018 году в Беларуси должно состояться более 70 международных спортивных событий, и это лакомый кусочек для наших гостиниц, потому что они охотятся за такими туристами, конкурируют между собой. Не могу сказать, насколько доходны такие туристы. Но это большое количество человек, которые приезжают вместе и сразу резервируют много номеров. А бизнес гостиницы – это, прежде всего, сдача номеров, а потом уже все остальное.
– Насколько Беларусь интересна иностранным инвесторам в вопросе отельного бизнеса?
– Я скажу так, основной гостиничный инвестор – это отечественный, внутренний инвестор. Это даже видно по тем объектам, которые появились в последнее время – в основном там инвесторами являются строительные компании. То есть это те организации, в которых за долгие годы работы накопились свободные ресурсы, они научились строить какие-то объекты: жилье, коммерческую недвижимость, и они решили, что надо построить что-то еще. Но здесь нужно понимать, что гостиница – это не жилье и не офис, это особенный и сложный бизнес.
Мы всегда спрашиваем частного инвестора – а для кого вы строите свой объект? И довольно часто в ответ слышим: для себя, для семьи, детей. А это, к сожалению, приводит к тому, что инвестор хочет сделать все «по-богатому», «добротно», вкладывая средства в объект на 3* объем инвестиций на гостиницу в 5*! Это вторая проблема при планировании реализации гостиничного проекта – высокая стоимость капитальных затрат. Идентичная по «звездности» и количеству номеров гостиница в Беларуси стоит дороже аналога в той же Польше.
И сейчас мы видим, что много объектов построено непродуманно, они изначально не имели концепции, поэтому потом и возникли проблемы и с кредитами, и со стоимостью номеров, и гостями.
– То есть наши гостиничные проекты, созданные внутренними инвесторами, не совсем успешны?
– Проблема «гостиница для меня», а не для гостя, все еще присутствует. Я бы хотел обозначить другую проблему – участие банков в кредитовании гостиничных проектов. В наших банках с опаской встречают инвестора, который планирует строить отель, потому что они видят ситуацию с неудачными проектами на рынке, и для них это как калька для всех гостиничных проектов.
Банки боятся финансировать такой бизнес, поскольку они его не понимают, не владеют достоверной информацией, не имеют качественных подтверждающих успех дела документов (бизнес-плана, отчета о гостиничном рынке и др.). К тому же они видят, что этот бизнес не понимает сам инициатор проекта, а это риск, и, соответственно, отказывают в финансировании, хотя проекты могут быть интересные и окупаемые.
Для сравнения: западный банк никогда не выдаст кредит, если он не будет уверен, что данный инициатор сможет реализовать проект. Он, в отличие от наших банков, потребует от инициатора хорошо продуманную концепцию, бизнес-план, подробный отчет о гостиничном рынке. И они еще могут попросить договор на управление бизнесом (привлечение оператора) и франшизу.
И здесь, с одной стороны, можно говорить о работе банков по изменению подхода к оценке проектов с привлечением независимых экспертов и консультантов отрасли, с другой стороны – в создании какого-то банковского продукта под финансирование гостиничных проектов. Это позволило бы развиваться данному бизнесу, способствовало бы появлению доступных гостиничных объектов. Но пока таких продуктов у наших банков нет.
– Какие еще насущные проблемы у наших отелей?
– Одна из серьезных – это наличие соответствующих квалифицированных кадров. На текущий момент это проблема номер один. Причем имеются в виду специалисты разного уровня. У наших гостиниц отсутствует в целом такая категория специалиста как Revenue-менеджер. В мировой практике это второй человек после руководителя (General-менеджер), это специалист, который способен эффективно свести в единый работающий механизм кадры, финансы, бухгалтерию и прочую операционную деятельность в гостинице.
– Строительство гостиницы – это долгосрочные вложения? В течение какого времени они окупаются?
– В мировой практике это приблизительно десять лет. В Беларуси так происходит с единичными объектами. Например, зачастую приходит к нам инвестор и говорит, что хочет построить гостиницу, допустим, на 100 номеров и хочет вложить туда такой-то объем инвестиций. Мы проводим при нем же экспресс-расчет, в результате которого получаем сумму, которая является ценой проживания за сутки в отеле нетто (без завтраков, без НДС и пр.). И иногда мы видим, что стоимость номеров получается около 200-500у.е. И мы спрашиваем инвестора, а сможет ли гостиница каждый день продавать номер за такие деньги, да еще при условии обязательной загрузки по номерам в 50%? Инвестор молчит.
Считается, что гостиница выходит на стабильный уровень работы примерно через 3-5 лет, именно в это время ее надо продавать. То есть объект уже будет иметь ценность как бизнес, а не как объект недвижимости, что упростит поиск инвестора или будущего собственника.
Наши инвесторы, к сожалению, не очень любят считать деньги. Они хотят классные отели премиум-класса, с первоклассными спа-центрами, и когда мы начинаем разрабатывать бизнес-план, руководствуясь ситуацией на рынке в данном регионе, получается, что проекты окупаются очень и очень долго, либо никогда.
– А что происходит с выручкой отелей сегодня?
– Выручка растет. За последний год она выросла даже в валютном измерении, прирост за 2017 год по сравнению с 2016 годом составил около13%.
– Если выручка растет, загрузка тоже неплохая, значит ли это, что гостиница эффективно работает? Нашим отелям в целом удается по-настоящему зарабатывать?
– Некоторые минские гостиничные объекты показывают очень неплохую загрузку. При этом надо понимать, какая это загрузка, ведь каждый объект считает этот показатель по-своему. Наша официальная статистика дает нам информацию о загрузке в койко-местах. В мировой практике все, что касается гостиницы (объем инвестиции, стоимость франшизы, загрузка и др.), считается по отношению к номеру.
Для оценки деятельности гостиницы, кроме Occupancy (загрузка по номерам), также используют такие показатели как ADR, RevPAR, Room Revenue и другие.
Но высокая загрузка отнюдь не означает, что в гостинице все хорошо. Как показывает практика, зачастую это происходит за счет цены, а наши гостиницы в основном конкурируют между собой только ценой. Да, это хорошо для гостя, но это утопия для гостиницы. Гостей становится больше, затраты на их обслуживание растут пропорционально их присутствию, а цена снижается, доходность на номер падает.
– А что насчет выручки?
Что касаемо выручки, самая интересная выручка – это от сдачи номеров. Это значит, у нас есть гость.
Но высокая выручка также не всегда показатель успешной деятельности гостиницы, так как всегда надо смотреть на затратную часть, а наши гостиницы очень плохо работают с ней, и в итоге: все меньше денег остается на жизнь, на развитие.
Гостиницы должны внимательнее анализировать свою деятельность: где мы можем сэкономить, как можем провести модернизацию, что можем отдать на аутсорсинг и т.д.. Делают это единицы. Очень часто мы слышим от отелей, что у них все хорошо, и, да, статистика это подтверждает (выручка и т.д). Но можно показывать успешность на бумаге, а денег по факту может и не быть.
