На эти и другие вопросы «Ежедневника» ответил доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» строительного факультета Белорусского национального технического университета, депутат Мингорсовета в 1996-2010 годов Виктор Шанюкевич.
– В Беларуси много строится жилья, а население уменьшается. Почему в таких условиях обеспеченность квадратными метрами остается низкой, а спрос на жилье, особенно в Минске, высоким?
– Ежегодный ввод жилья в Минске на 1000 человек населения с 2000 года увеличился в 1,7 раза. Прирост жилищного фонда за период с 2000 по 2013 годы составил 34% при росте численности населения на 14%, а обеспеченности жильем на одного жителя – на 17%. В итоге, жилищный фонд столицы на 1 января 2014 года – 41,8 млн кв. м общей площади, что соответствует 21,7 кв. м на одного жителя (по Республике Беларусь – 25,7 кв. м). Поэтому, сделано много.
Интересно, что по данным за 2011 год из 675,9 тыс. квартир жилищного фонда Минска около 10% принадлежит минчанам, имеющим в собственности по две и более квартир. По состоянию на 01.06.2010 года в Минске имелось 26 610 квартир, в которых не было зарегистрировано ни одного человека. С 2000 года в Минске количество сдаваемых в наем квартир, находящихся в частной собственности, увеличилось почти в 6 раз и на 01.01.2014 года составило более 50,5 тысяч. Это также положительные факторы существующей обеспеченности жильем.
Вместе с тем, в Минске существует опережающий рост числа нуждающихся в улучшении жилищных условий, по сравнению с количеством семей (граждан) их улучшивших. Удельный вес семей, улучшивших свои жилищные условия, ежегодно в Минске равен всего 2-3,3% от количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (хотя строим не мало). На начало 2014 года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Минске состояло 244 152 семей (граждан), то есть более 30% (!) от всех минчан (при среднем размере семьи в 2,4 человека). Одновременно это составляет 31,6% состоящих на учете нуждающихся в целом по стране. Между тем в столице по состоянию на 01.01.2014 года было сосредоточено 20,3% населения страны. Для сравнения: в Москве число жителей – 12,1 млн человек, количество состоящих на жилищном учете – 91 686 семей (или 310 301 человек), то есть всего 2,6%. В Новосибирске число жителей – около 1,5 млн человек, а количество состоящих на жилищном учете – 23 900 семей (граждан), то есть всего 3,8%. В Нижнем Новгороде число жителей около 1,2 млн человек, количество состоящих на жилищном учете – около 22,5 тыс. семей, то есть всего 1,9%.
– Откуда тогда в Беларуси возникла это огромная квартирная очередь?
– Одной из существенных причин роста «квартирной очереди» является введение в действие с 01.07.1999 года Жилищного кодекса, в котором критерий признания граждан нуждающимися изменился с не более 6-8 кв. м жилой площади (в зависимости от региона страны) на не более 15 кв. м. общей площади. Хотя, по данным переписи населения 1999 года более 3,6 млн граждан или 37,5% от общего количества населения страны (в Минске – 689,2 тыс. граждан или 41,8%) уже проживали в жилых помещениях, в которых эта норма (15 кв. м) уже не выдерживалась. При этом в стране за 1999 год только 30,9 тыс. граждан (семей) из 579,7 тыс. состоящих на учете нуждающихся улучшили свои жилищные условия, то есть 5,3%. Подобное изменение критерия признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий было весьма поспешным: одномоментно потенциальная очередь нуждающихся возросла почти в 2,5 раза по стране и в 2 раза в Минске.
Рост очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, связан с неоднократным расширением (до января 2012 года) перечня оснований для признания граждан нуждающимися, введением в действие принципа «одного окна» в 2005 году. На рост «квартирной очереди» в Минске оказал влияние и миграционный прирост населения: в период с 2005 по 2011 годы в столицу прибыло около 118 тыс. иногородних граждан, реализовавших, в основном, право постановки на учет нуждающихся, особенно, в период отсутствия так называемого критерия «оседлости» – пятилетней прописки в столице.
– А может это и хорошо, государство так заботится о своих гражданах?
– Построенная по существующему алгоритму «квартирная очередь», несмотря на все усилия государства, неисчерпаема. И это во вред общей экономике страны, так как льготное кредитование формируется из бюджета Республики Беларусь, а другие бонусы при строительстве для нуждающихся (например, только 5% прибыль Застройщика) отражаются на развитии строительной отрасли. Часть этих денег могла бы быть направлена на иные нужды: дорожную, транспортную и социальную инфраструктуру. Для квартирной же очереди одним из вариантов ее нынешнего разрешения является дифференциация нуждающихся по 5 категориям: особо нуждающиеся, остро нуждающиеся, нуждающиеся, потенциально нуждающиеся и молодежь. Есть и другие предложения.
– Пару лет назад президент возмущался тем, что в Минске у застройщиков много пустых новых квартир, велев использовать их для удовлетворения спроса нуждающихся. Существует ли сейчас эта проблема, и могут ли пустые квартиры снизить спрос?
– Требование президента на тот период времени было объективно. Причина: застройщики сдерживали продажи, ожидая девальвационных процессов, а так как их покупатель рассчитывается с юридическим лицом только в белорусских рублях, то их потери в долларовом исчислении оказались бы весьма существенными. По моему мнению, случаи оформления застройщиками продажи квартир на подставных лиц – единичны. Ведь это физическое лицо должно оплатить застройщику стоимость жилья, а это «живые» наличные деньги на расчетный счет продавца. Кроме того, содержание квартир, где никто не зарегистрирован, особенно в зимний период времени, обходится недешево. Для застройщиков целесообразно подобное жилье сдавать в аренду, либо использовать при сносе на новых объектах. Но для этого организации необходимо иметь мощное финансовое состояние.
– По какому пути, по вашему мнению, должен развиваться рынок жилья?
– В Беларуси необходимо создание собственной национальной системы финансирования жилищного строительства.
Дальнейшее же развитие рынка жилой недвижимости особенно в Минске должно идти по пути оптимального сочетания объемов нового строительства и реконструкции, модернизации и капитального ремонта с учетом современных технико-технологических и архитектурно-строительных нововведений. Экспертные оценки показывают, что в нынешних условиях каждые 1000 рублей нового строительства должна сопровождаться 500 рублями, направляемыми на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт. Необходимо увеличивать их объемы.
Автор: Сергей Сацук
