Ряд СМИ уже успели напугать широкую общественность тем фактом, что «недвижимость стремительно теряет спрос», сравнив январское количество сделок с декабрьским.

Действительно, по сравнению с последним месяцем 2015 года количество сделок сократилось на 56,9%. Однако, если рассмотреть покупательскую активность в январе за последние 10 лет, то окажется, что ничего катастрофического не произошло. В половине случаев квартиры покупали еще хуже, а в январе 2009 года на весь Минск пришлось менее 300 сделок. Учитывая, что данные текущего января еще обновятся, можно сказать, что активность на рынке была соизмерима с началом 2015-го.

Куда серьезнее обстоят дела с предложением квартир, которое только за один январь увеличилось на 6%, обновив исторический максимум. В результате на рынке сложилась беспрецедентная для последних лет ситуация: на 1 проданную квартиру приходится 17 выставленных на продажу.

Резкое сокращение числа сделок в январе было характерно для всех сегментов рынка, однако без сюрпризов не обошлось. Те немногие покупатели, которые решились на покупку квартиры в первый месяц 2016 года, чаще обычного выбирали 1- и 2-комнатные квартиры.

Спрос на квартиры в современных панельных домах упал на 68%, у «каркасников» дела были немногим лучше (-65%). Напротив, у хрущевок и брежневок сокращение покупательской активности оказалось не таким внушительным. В зависимости от материала стен число сделок снизилось по сравнению с декабрем на 35−47%.

На протяжении 2015 года мы видели, как интерес покупателей к старому жилью постепенно ослабевает под напором конкуренции со стороны более современных объектов. Но в январе хрущевки и брежневки фигурировали в ¼ всех зарегистрированных сделок — это максимальная доля за последние 4 года.

Интересная ситуация возникла и с точки зрения географии спроса. Заводской район, на который в лучшие месяцы приходилось не более 10% всех сделок, на этот раз «перетянул» на себя 16% всех покупателей.

Таким образом, в январе спрос сместился в сторону самого бюджетного жилья небольшой площади в наименее престижных районах города. Подобная ситуация уже стала нормой для месяцев с нестабильной динамикой курса доллара. В прошлый раз схожую структуру спроса мы наблюдали в сентябре.
На квартиры, построенные за последние 12 месяцев, пришлось всего 13% всех сделок купли-продажи. Ни разу в 2015 году доля новостроек не была такой маленькой.
 

Цены продолжают снижаться

18 из 19 последних месяцев закончились снижением средней цены реальных сделок. За первый месяц 2016 года она опустилась еще на 2,8%, остановившись у круглой отметки в 1200 $/м2.

Изменения по различным типам квартир в реальных сделках были следующими:

· 1-комнатные квартиры — 1286 $/м2 (-1,6% за месяц);
· 2-комнатные квартиры — 1154 $/м2 (-4,4%);
· 3-комнатные квартиры — 1074 $/м2 (-6,4%);
· 4-комнатные квартиры — 1275 $/м2 (+13,4%).

Январская коррекция цен на 1-комнатные квартиры была вполне заурядной по меркам прошлого года, чего нельзя сказать о квартирах с двумя и тремя комнатами. Что касается 4-комнатных квартир, то их внушительный «плюс» отражает лишь небольшой размер выборки — в январе зарегистрировано всего 17 сделок.

Ценовой разрыв между предложением квартир и реальными сделками в январе оказался самым существенным за последние 9 месяцев. Во многом это можно объяснить новогодними и рождественскими праздниками, когда многие продавцы редко редактировали объявления. Судя по актуальной февральской динамике цен предложения, продавцы «наверстывают упущенное» — темпы снижения уже превысили 1% в неделю.

Лишь в двух микрорайонах города — Масюковщине и Лебяжем — динамика цен предложения в январе была положительной. В остальных частях города наблюдалось снижение. Более чем на 5% снизили цены продавцы квартир в Чижовке, Степянке, Новинках, а также в районе Привокзальной площади.

Стартовые условия для спроса на квартиры в 2016 году

Рынок «расправился» с ценовым минимумом 2012 года за одним-единственным исключением. По-прежнему цены на 1-комнатные квартиры выше минимального уровня 4-летней давности. У 2- и 3-комнатных квартир ситуация обратная: цены на «двушки» опустились ниже предыдущего минимума на 3%, «трешки» — сразу на 10%.

С точки зрения обменных сделок, которые составляют большинство на вторичном рынке, ситуация хуже не стала. Величина доплаты при размене с 1-комнатной квартиры на 2-комнатную сократилась с 17,5 тысячи в начале кризиса до 12 тысяч (на основе медианных цен). При размене с 1-комнатной на 3-комнатную квартиру доплата с 42,5 тысячи снизилась до 32 тысяч. Учитывая огромное предложение и сильный разброс цен, для переезда может хватить и меньших сумм.

Но альтернативные сделки невозможны без стартеров в виде 1-комнатных квартир, которые покупаются за «живые» деньги. По мере истощения у населения старых накоплений крайне важной для поддержания спроса становится скорость снижения цен на 1-комнатные квартиры. Продавцам важно понимать, что высокий спрос в 2015 году проредил ряды потенциальных покупателей жилья. Для привлечения новых понадобятся более существенные скидки.

До сих пор этот процесс работал, как часы. С каждым кварталом 2015 года основная масса сделок с «однушками» опускалась на более низкий ценовой уровень. В I квартале это был диапазон 50−55 тысяч, во II и III кварталах 45−50 тысяч. Наконец, в последнем квартале 2015 года «однушки» чаще всего покупали по цене от 40 до 45 тысяч.

По январским данным видно, что новый ориентир для продажи 1-комнатной квартиры в I квартале 2016 года — это 35−40 тысяч. К середине года, если ситуация в экономике не улучшится, он составит 30−35 тысяч. С такой динамикой спрос останется эластичным и заметного снижения числа сделок мы не заметим. Если по какой-то причине продавцы массово займут выжидательную позицию, 2016 год может стать одним из самых неудачных для жилищной отрасли. Учитывая растущий приток на рынок новых объектов и обострение без того высокой конкуренции, более вероятным выглядит первый сценарий.