Кто и при каких условиях может сдавать жилье?

Лица, имеющие в собственности жилье, вправе сдать его внаем на длительный срок как целиком, так и по комнатам.

Такая деятельность не считается предпринимательством, поэтому не требуется регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, чтобы сдавать квартиру.

Но в некоторых случаях жилье все же сдавать не разрешается.

Так, если квартира построена (приобретена) с привлечением льготного кредита, то сдавать ее  можно только после полного погашения этого кредита, а также в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника(цы) жилья или члена его семьи, материальное положение и др.). В последнем случае требуется разрешение соответствующего исполнительного комитета, местной администрации.

Еще нельзя сдавать квартиры, расположенные:

• в здании, подлежащем сносу;
• в здании, где планируется капитальный ремонт с переустройством и (или) перепланировкой;
• в подвале или полуподвале.

Какие вопросы стоит обсудить заранее?

Срок аренды. Это один из краеугольных моментов, поскольку договор найма жилья прекращается с истечением его срока, т. е. по его окончании вы обязаны выселиться из квартиры.

Отметим, что срок договора не обязательно совпадает с планируемым периодом аренды. Наниматель квартиры может быть, например, точно не уверен, подходит ли ему это жилье, и захочет пожить в ней некоторое время. Арендодатель в свою очередь может сомневаться в его платежеспособности и т. д. Поэтому первоначальный срок договора может быть небольшим, а затем он будет продлен.

 До тех пор, пока срок договора найма не истек, без причин или без согласия сторон выселить нанимателя из квартиры нельзя.

С согласием сторон все понятно, а что это могут быть за причины для выселения?

Владелец квартиры вправе досрочно расторгнуть договор без согласия съемщика, если тот и проживающие совместно с ним члены семьи нарушают существенные условия найма. В основном это касается внесения платы за квартиру и порчи имущества, но в договоре могут быть прописаны и другие условия (об этом речь пойдет далее).

Также причиной выселения могут стать административные взыскания – например, за нарушение правил пользования жилыми помещениями, их содержания (порча, использование не по назначению и т.п) или за действия, которые делают невозможным для других людей проживание в одном доме. Существенно здесь, что привлечений к ответственности должно быть 3 и более раз в течение года со дня применения первого административного воздействия. И при этом собственник обязан предупредить о возможности расторжения договора найма.

 Если во время аренды квартира была продана, новый владелец имеет право на выселение жильцов. Но он должен предупредить их об этом в письменной форме за месяц. В течение этого срока вы обязаны освободить квартиру.

Плата за квартиру. Ее размер указывается в договоре. Владелец квартиры не вправе требовать  платы в большем размере.

Законодательство запрещает использовать иностранную валюту при расчетах между физическими лицами (не индивидуальными предпринимателями). Но в договоре плату можно указать в сумме, эквивалентной иностранной валюте, а вносится она будет в рублях по курсу.

Чтобы избежать спорных ситуаций, лучше оговорить день, на который будет браться курс валюты. Чаще всего в таком качестве используют день внесения платы.

За незаконное принятие валюты в качестве платежного средства предусмотрен штраф в размере от 50 до 100 базовых величин с конфискацией или без нее.

Обсудите также срок выплаты, порядок ее внесения – на расчетный счет в банке, наличными деньгами и др. Арендодатель при этом может выдвинуть условие о неустойке за просрочку оплаты, но этот момент ему надо будет обязательно прописать в договоре, поскольку обязательность таких  санкций законодательством не предусмотрена.

Важный вопрос – изменение платы в течение срока найма. Если владелец квартиры хочет включить такую опцию в договор, можно предложить установить ее предельный рост и (или) периодичность увеличения (к примеру, не более чем на 5% раз в полгода). Также увеличение размера платы может происходить по соглашению сторон (ч. 1 п. 1 ст. ЖК).

Коммунальные платежи. Необходимо договориться, кто их будет оплачивать.

Правила проживания. К ним, в частности, относятся:

• наличие животных;
• проживание в квартире других лиц (не членов семьи);
• курение в комнатах;
• проведение праздников, приглашение гостей.

Владелец квартиры скорей всего выскажет пожелание посещать квартиру с целью осмотра. Можно установить периодичность таких посещений или срок, за который он обязан уведомить жильцов о своем визите.

Если сдается не все жилье, а, например, комната, возможно совместное проживание в квартире владельца и съемщиков. В такой ситуации правила проживания следует оговорить особенно тщательно.

Как оформить договор найма?

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан(ок) составляется в письменной форме. В нем обязательно указываются:

• предмет договора;
• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (если это будет делать наниматель);
• члены семьи нанимателя, которые будут проживать с ним.

Бланки договора можно взять в расчетно-справочных центрах соответствующего района.

Однако в такой типовой вариант договора не будут включены оговоренные владельцем и съемщиком условия, о которых мы писали выше.

Существует также утвержденная законодательством форма договора найма (скачать ее можно здесь). Эта форма хороша тем, что отражает все нормативные требования. Но при этом законодательством не устанавливается обязательность использовать ее только в таком виде. Поэтому, на наш взгляд, лучший способ подготовить договор – взять эту форму за основу и дополнить по своему усмотрению необходимыми положениями.

Договор подается в 3 экземплярах: по одному для нанимателя, владельца и регистрирующего органа. Содержание экземпляров должно быть идентичным.

Договор считается заключенным с момента регистрации. Поэтому для вступления его в силу следует обратиться в местный исполнительный комитет, администрацию района в городе. Процедура эта бесплатна.

Кроме договора необходимо представить следующий пакет документов:

• заявление, подписанное владельцем жилья, а если оно находится в долевой собственности, то и другими собственниками (бланки и образцы заполнения могут быть предоставлены регистрирующим органом);
• документы, удостоверяющие личность владельца(ицы) и съемщика(цы);
• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилье.

Договор найма зарегистрируют в течение 2 дней со дня подачи документов. После этого владельцу и нанимателю будет передано по одному его экземпляру со штампом регистрирующего органа.

В течение 5 дней с даты регистрации договора регистрирующий орган направляет его копию в налоговый орган по месту жительства владельца.

Если договор не заключен в письменной форме и (или) не зарегистрирован, он не имеет силы и не влечет юридических последствий для сторон. Но при этом не отменяется  обязанность владельца уплачивать налог за сдачу жилья.

Как избежать конфликтов?

Все вопросы, которые обсуждались на этапе первоначальных переговоров, рекомендуется внести в договор. Это касается и платежей, и правил проживания, и т. д. – даже мелочи лучше зафиксировать на бумаге. Тогда в случае возникновения между владельцем и съемщиком спорной ситуации можно будет обратиться к договору и спокойно, без скандала разрешить ее.

 Также крайне полезно зафиксировать состояние квартиры и имущества в ней в момент заселения, чтобы имелась возможность оценить, ухудшилось ли ее состояние за время проживания нанимателя. Это тоже можно сделать в договоре (приложении к нему), но лучше составить акт приема-передачи квартиры в пользование.

 Акт составляют в произвольной письменной форме в 2 экземплярах, один из которых хранится у владельца, второй у съемщика.

В акте приема-передачи следует указать:

• сведения о сторонах договора найма: фамилии, имена, отчества, место жительства;
• адрес квартиры;
• количество жилых комнат, общую площадь жилья, иные характеристики (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии квартиры и имущества в ней на момент ее передачи съемщику.

К последнему пункту этого перечня важно уделить пристальное внимание и скрупулезно описать все, что только есть в квартире. Да, каждую царапину на мебели отмечать нудно и трудозатратно, но это может очень пригодиться в последующем, как владельцу, так и нанимателю. Если после ремонта остались чеки на стройматериалы, можно указать акте и их стоимость (например, стоимость трубки обоев, квадратного метра плитки и т.п.).

С момента подписания акта приема-передачи ответственность за имущество несет уже квартиросъемщик, до этого момента – владелец.

Избежать конфликтов также поможет внесение залога. Владелец заранее берет у квартиросъемщика некоторую сумму на случай повреждения имущества, неуплаты за коммунальные услуги и т.д. Она остается у арендодателя до выезда нанимателя из помещения. Если на этот момент выполнены все обязательства, то залог полностью возвращается. Таким образом владелец жилья получит определенные гарантии, а съемщики скорей всего будут более бережно относиться к его имуществу.

Обязательно надо составить в письменной форме договор о залоге. Можно включить условия залога в договор найма.

В договоре следует указать:

• сумму залога;
• обязательства залогодателя, при неисполнении которых владелец жилья частично или полностью не вернет деньги.

Если в договоре найма не описано состояние имущества, а акт приема-передачи не был составлен, то целесообразно предусмотреть такой пункт в договоре о залоге.

Как платить налог за сдачу жилья?

По общему правилу налог выплачивается налог в фиксированной сумме, указанной в Налоговом кодексе. Однако областные (Минский городской) Советы депутатов могут уменьшать общие ставки по отдельным населенным пунктам или конкретному месту расположения жилья.

В любом случае налоговая, получив сведения о регистрации договора найма, начнет каждый месяц выставлять определенную сумму. Ставки подоходного налога можно посмотреть здесь.

Оплачивать налог проще всего через систему ЕРИП. В меню следует выбрать пункт Налоги – найти населенный пункт – ИМНС по району – Подоходный налог (кварт.сдача) – Учетный номер налогоплательщика (УНП). Также можно просто ввести номер услуги 4692721 или код платежа в бюджет 00107.

Платить также можно посредством Личного кабинета плательщика на сайте МНС, через инфокиоск, в любом отделении банка или на почте.

Если вы не знаете свой УНП, откройте эту страницу и введите фамилию, имя, отчество налогоплательщика  (полностью) и номер паспорта или идентификационный номер.

Обратите внимание, не нужно уплачивать налог, если жилье сдается:

• молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) (ч. 1 п. 52 ст. НК);
• организации или предпринимателю. В этом случае его удержит из дохода за сдачу и перечислит в бюджет арендатор помещения.

Начисление налога прекращается после истечения срока договора найма. Если он бессрочный, то, согласно законодательству, его действие прекращается с момента выезда жильцов. Но на практике может потребоваться расторжение договора в регистрирующем органе, который потом передаст информацию в налоговую. Поэтому, чтобы не платить лишнего, стоит этот момент прояснить заранее.

Задать вопросы юристам “Одно окно” можно здесь.

Чтобы следить за важными новостями, подписывайтесь на наш канал в Telegram и группы в социальных сетях: Вконтакте, Одноклассники, Facebook, Instagram, ТикТок.